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20일 문재인 대통령은 정세균 국무총리와의 주례회동 자리에서 주택공급용 그린벨트 해제 논란과 관련 개발제한구역을 보존해야 한다고 밝혔다. 그간 정부가 여러 번 수도권의 부동산 정책을 내놓았음에도 불구하고 집값이 안정화 되지 못한다는 비판이 계속되었다. 다급해진 정부·여당·청와대는 주택공급을 명분으로 개발제한구역(그린벨트) 해제를 검토했다.

2020. 7. 23

그림  전주시 주택보급률은 2018년 기준 104.4%로, 2011년 이후 큰 변동폭 없이 유지
 최근 전주에서도 도시개발사업과 민간공원특례사업으로 아파트 공급량을 늘려서 주거안정을 꾀해야 한다는 주장이 일부 언론을 통해 확산되고 있다.
 
 이에, 2035전주도시기본계획(안)과 관련 전주시 도시개발, 재개발·재건축 사업 자료를 분석하고 추가적인 대규모 도시개발사업이 도시계획 측면에서 타당성과 실효성이 있는지 따져 봤다.

 그 결과, 2035전주시도시기본계획 추정인구에 따른 필요 공급량보다 훨씬 많은 50,949세대 아파트 공급이 예정되어 있었다. 2035년 추정인구 대비 주택수요에 비해 153%(749,614명-33.253호)~214%(724,696명-23,699호)정도 높았다. 2019년 주택공급률이 104.4%에 이르는 상황에서 대규모 택지개발을 통한 아파트 과잉공급은 △투기 조장으로 집값 상승, △원도심과 노후 공동주택지역 공동화, △교통 혼잡 가중, △추가 도시기반시설 확충으로 인한 세 부담 증가, △바람길 차단과 경관 훼손 △ 환경 사회적으로 도시의 불균형을 심화시키고 시민 주거환경의 쾌적성을 떨어뜨릴 가능성이 크다.

2035 전주도시계획 추정 인구보다 훨씬 많은 아파트 공급 계획

 5년간 전주시 인구는 2015년 658,211명에서 2019년 663,158명으로 4,106명이 늘어나는 데 그쳤다. 전주시 2035도시기본계획(안)에서 검토되는 2035년 자연적 증가인구는 43,472명이다. 사회적 증가인구를 두고는 논란이 있다. 당초 기본계획안에서는 17만 5천명으로 추산했으나 전문가와 시민사회 모두 과도하다는 지적이다. 시도 이를 수용했으나 사회적 증가인구 개발사업으로 인한 인구증가 추정 중 실시계획인가, 승인을 받은 사업 포함 (2035전주시도시기본계획(안) 참고)
를 42,984명으로 더 줄이자는 논의가 진행되고 있다. 이 경우 2035년 전주시 계획인구는 749,614명이다. 한편, 위 인구에서 현재 논란이 되는 전주 역세권 개발로 인한 유입인구 20,374명과 가련산 민간공원특례 사업 유인인구 4,544명을 빼고 나면 724,696명으로 줄어든다.
 
생활권1)
2015년
2016년
2017년
2018년
2019년
인구(명)
비율(%)
인구(명)
비율(%)
인구(명)
비율(%)
인구(명)
비율(%)
인구(명)
비율(%)
전년대비증감
전년대비증감
전년대비증감
전년대비증감
전년대비증감
합계
658,211
100.0%
658,369
100.0%
656,117
100.0%
659,052
100.0%
663,158
100.0%
-
▲158
▼2,252
▲2,935
▲4,106
중앙
86,894
13.2%
85,659
13.0%
85,273
13.0%
84,147
12.8%
81,494
12.3%
-
▼1,235
▼386
▼1,126
▼2,653
동부
96,175
14.6%
95,240
14.5%
93,993
14.3%
90,413
13.7%
88,779
13.4%
-
▼935
▼1,247
▼3,580
▼1,634
서부
208,689
31.7%
209,312
31.8%
209,946
32.0%
198,143
30.1%
197,412
29.7%
-
▲623
▲634
▼11,803
▼731
남부
131,092
19.9%
128,256
19.5%
125,861
19.2%
123,882
18.8%
119,619
18.1%
-
▼2,836
▼2,395
▼1,979
▼4,263
북부
135,361
20.6%
139,902
21.2%
141,044
21.5%
162,467
24.6%
175,854
26.5%
-
▲4,541
▲1,142
▲21,423
▲13,387
※ 자료 : 전주시 통계연보 (2015~2018년), 전주시 홈페이지 (2019년 12월 말 인구 현황)
※ 주1) 생활권 : 2035년 전주도시기본계획(안)상 대생활권 구분임

 이를 전주도시기본계획상 가구당 인구 기준인 2.6명으로 나누면 2035년 전주시 인구는 749,614명일 때 33,253세대 주택공급이 필요하고, 전주역세권과 가련산 민간공원특례 아파트 유입인구를 뺀 724,696명으로 추정할 경우 2035년까지 23,669세대의 주택공급이 필요하다는 계산이 나온다.

2035 주택 수요에 비해 1.5 ~ 2.1배 높은 아파트 과잉 공급

구분
합계
(세대)
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
①도시개발 사업
4개 구역
(혁신, 만성,
에코, 효천)
소계
22,098
6,897
7,040
3,497
830
3,834
0
0
0
일반
17,348
6,897
6,208
2,041

2,202
0
0
0
임대
4,750
0
832
1,456
830
1,632
0
0
0
②재개발 정비사업
8개 구역
재건축 정비사업
5개 구역
소계
16,015

재개발
11,245

1,390

2,567
7,288

재건축
4,770

998

3,772

합 계
38,113

③ 현재 개발계획 수립 중(천마) 이거나 도시기본계획 인구 반영(전주역 배후)
소계
12,836

천마지구
3,100

3,100
가련산
1,893

전주역
7,843

7,843
합 계
50,949

표  2018~2025 전주시 아파트 계획 공급물량(① ②는 계획 확정 ③은 고시 준비 및 도시계획인구 반영)
 2018년부터 2025년까지 전주시에 실시계획이 수립되고 사업이 진행 중인 아파트는 총 38,113세대 2018년부터 2022년까지 도시개발사업(4개 구역)으로 아파트 공급 및 예정 물량이 22,098세대(일반 17,348세대, 임대 4,750세대)이다. 지구별로 보면 만성지구가 5,479세대, 에코시티가 11,877세대, 효천지구가 4,248세대, 혁신도시가 494세대이다. 2020년~2025년 재개발․재건축 정비사업으로 공급될 아파트는 재개발(8개 구역) 11,245세대, 재건축(5개구역) 4,770세대를 합하면 16,015세대다.
에 이른다. 따라서 현재 확정된 아파트 공급계획만으로도 2035년 추정인구에 따른 주택수요량보다도 많다. 여기에 개발계획 고시를 앞둔 천마지구 3,100세대, 전주역세권 7,834세대, 가련산민간공원특례아파트 1,893세대 총 12,836세대가 추가되면 모두 50,949세대가 늘어난다.
 한마디로 아파트 과잉공급이다. 2035년 추정인구 기준 대비 주택 공급필요량을 비교해 보면 더욱 명확해진다. 무려 153%(749,614명-33.253세대)~214%(724,696명-23,699세대)가량 높다. 도시계획 추정인구가 일반적인 인구증가 추이보다 높게 잡는 경우가 많다는 점을 고려하면 집이 남아돌 가능성이 매우 높다.

 폭발적인 북부권 인구 증가로 인한 교통혼잡, 기반시설 부족, 바람길 차단 우려

 2035년 전주도시기본계획(안)상 대생활권이 북부권과 동부권이 겹치는 이 지역은 에코시티, 우아재개발사업 등으로 인구가 급증했다. 중앙, 남부, 서부, 동부권 등 4개 생활권은 2015년 대비 2019년 생활인구가 소폭으로 감소했으나 북부권은 2015년 135,361명에서 2019년 175,854명으로 생활인구가 무려 40,493명, 26.5%가 증가했다.
  특히 전주역세권개발 사업규모는 106만5천5백㎡, 계획인구 20,374명, 7,834세대에 이른다. 최근 입주가 진행된 효천지구(67만3천㎡)보다 1.6배나 개발 규모가 크다. 만성지구 143만4천㎡보다는 면적은 작지만 세대 수는 2,355세대가 더 많다. 1세대당 차지하는 면적을 놓고 보면 바람길 차단, 경관 훼손 논란이 있는 에코시티보다 더 고밀도 개발이다. 만성지구, 혁신도시, 에코시티는 도로, 학교 등 기반시설이 잘 갖춰져 있으나 전주역 배후는 도로 및 사회공공시설 기반이 매우 취약하다.

 현재도 동부대로 5개 구간 중 교통 혼잡도가 가장 높은 F등급이 2개 구간, E등급이 2개 구간이다. 여기에 천마지구 3,100세대 7,151명, 전주역세권 7,834세대 20,347명이 추가로 유입될 경우 이 일대 교통 혼잡은 불을 보듯 뻔하다.
 또한 과도한 인구 유입 계획은 추가적인 공원 조성, 공공이용 시설, 인접 교통시설, 상하수도 등 사회투자비용 증가로 전주시 예산과 시민의 세수 부담액을 크게 늘릴 것이다. 전주시 2035도시기본계획안을 보면 일인당 세수부담액은 2020년 3백4만2천원에서 2035년 5백5십9만9천원까지 증가한다. 누군가는 개발 이익을 얻는 대신 전주시와 시민들은 세 부담으로 허리가 휠 것이다.

 설령 사업이 추진된다고 해도 전주역 앞 마중길 조성으로 인해 익산역처럼 역사 밑 지하터널식 도로 개설이 어려워 추가로 연계도로가 도심과 직선 축으로 형성되지 않으면 접근성이 떨어질 가능성이 높다. 출퇴근 차량 집중으로 동부우회도로의 기능마저 크게 떨어뜨릴 것이다. 전주역세권 도시개발사업 예정지는 동부권의 주요한 바람길이다. 이곳이 막히고 차량이 대거 늘어난다면 전주의 열섬 현상과 미세먼지는 더욱 심각해질 것이다.

  가련산 도시공원, 민간공원특례아파트 도시녹지 감소, 공원 정책 후퇴 우려

 전주시는 가련산 공원에 민간공원특례사업으로 공원부지의 30%에 아파트를 짓고 나머지는 공원으로 조성한다는 계획이었다. 하지만 도시의 허파인 도시공원을 지키자는 시민단체의 의견을 받아들여 사유지 매입을 통해 도시공원을 유지하는 것으로 방향을 수정했다. 주택(아파트)공급 과잉과 도시공원 유지의 필요성에 대한 전주 시민의 숙의 과정을 존중한 것이다. 전주시가 가련산 공원의 사유지를 매입한다고 하더라도 ‘공공지원민간임대주택촉진지구(이하 임대주택촉진지구)’로 지정이 유지되는 한, 임대아파트 사업 기간인 2023년까지는 아파트 건설이 추진될 수도 있다. 이 경우 도심의 녹지가 줄고 경관이 훼손될 가능성이 높다. 문재인 대통령이 그린뉴딜 정책을 통해 도시공원 면적을 확대하겠다고 강조했다. 개발제한구역(그린밸트)를 주택 공급부지로 내 주지 않겠다는 분명한 정책적 의지를 밝힌 것이다. 국토부는 전주 시민의 숙의 과정을 존중해서 민간임대주택촉진지구 지정을 취소해야 한다.

 국토부는 전주역세권, 가련산공원 공공지원민간임대주택공급촉진지구 해제하라

 LH는 아파트 과잉공급 상황에도 불구하고 전주역세권, 가련산공원을 ‘임대주택 공급촉진지구에서 해제해 달라는 전주시의 요청을 묵살하고 있다. 신도시개발사업을 통한 택지 조성은 아파트 가격 상승을 부추길 뿐만 아니라 상대적으로 원도심 아파트 가격 하락으로 이어진다. LH는 공공임대라는 공익을 앞세우고 있지만 안을 들여다 보면 공익으로 포장한 손해 볼 것 없는 집 장사를 해왔다. 공공성은 민간 분양과 임대 후 분양 아파트를 공급하기 위한 장치에 불과했다. 전주역세권 공급세대 총 7,834세대 중 공공임대주택은 1,613세대 20.5%에 그친다.
 대규모 택지공급방식은 더이상 지속가능하지 않다. 인구증가율의 둔화, 1인 가구 등 가구 구조의 변화, 주택시장 침체, 도시경관과 환경 우선 등 경제 및 사회문화적 여건 변화를 수용해야 한다. 대량 공급에서 도시재생을 고려한 소규모 개발로, 중앙정부 주도에서 지방정부 주도로, 단기공급에서 계획적 공급 등 다양한 개발방식으로 변화해야 한다.

 이 문제의 1차 책임은 전주시에 있다. 전주역세권은 2018년 12월14일, 가련산공원은 2주 후인 12월28일 국토교통부에 의해 ‘임대주택공급촉진지구’ 로 지정 고시되었기 때문이다. 이 과정에서 LH와 전주시는 사전 협의와 조율을 거쳤을 것이다. 그런데 일 년이 채 지나지 않아서 지구지정을 해제 요청한 것은 근시안적인 행정이라 비판받아 마땅하다. 또한 예비군대대 이전을 위한 기부대양여 개발이라는 점을 고려해도 시가 천마지구를 민간 개발하겠다면서 공기업이 추진하는 ‘임대주택공급촉진지구’ 지정을 취소해달라는 것도 이율배반으로 보일 수 있다.

 하지만 뒤늦게나마 이러한 개발사업의 부작용을 해소하기 임대주택촉진지구 해제를 결정한 것은 다행스러운 일이다. 이러한 문제가 반복되지 않기 위해서는 2016년 시민과 전문가, 행정이 함께 만든 전주시생태도시 종합계획을 도시계획을 비롯한 각 분야에 적극적으로 반영해야 한다. 2017년 4월 생태도시 종합계획에서 제시한 가이드라인 및 61개 세부실천계획의 주요내용을 사업계획에 반영할 수 있도록 조례까지 제정했지만 행정의 추진 주체가 명확하지 않다. 그간의 실천과제 평가를 통해 보완점을 도출하고 행정 직제를 편성해야 한다.

집은 투기의 대상이 아니다, 무주택자 누구나 30년 이상 거주할 수 있는 임대주택

 시는 임대아파트 수요를 해소하기 위해 아파트 공급량을 늘리는 방식이 아닌 기존 노후 공동주택을 활용한 임대주택 공급, 폐공가 정비를 통한 수요자 맞춤형 주택공급 등 전주형 사회주택 공급사업을 추진하고 있다. 정부도 이러한 재생방식의 사업을 권장하고 있다.
 서민의 주거 안정과 쾌적한 정주환경을 만들기 위해 질 좋고 품격 있는 공공임대 아파트를 지속적으로 공급하는 것은 시의 책무다. 서민, 청년, 신혼부부, 고령자를 위한 장기 임대주택은 많으면 많을수록 좋다.
 하지만 그 방식이 대규모 택지조성과 임대기간이 짧거나 시세와 별차이가 없는 임대아파트이어서는 안된다. 공공리모델링 임대주택 공급사업 및 노후화된 주택정비를 위한 도시재생 사업, 경기도 기본주택처럼 무주택자 누구나 30년 이상 거주할 수 있는 임대주택을 지어야 한다.

 전주시는 지정(승인)권자인 국토부와 사업시행자인 LH에 전주시 취소 의견 강력 개진하고 소송을 통해서라도 지구 지정 취소를 받아내야 한다. 또한 천마지구 등 예정된 도시개발사업은 최대한 축소하고, 도심 재개발 재건축 요건 강화 등으로 아파트 공급을 최소화하고 도시공원 녹지 보전과 원도심과 조화를 이루는 도시 재생사업을 추진해야 한다. 우후죽순 아파트는 지역 사회의 재앙이 될 뿐이다.

- 국토부는 전주역세권·가련산 도시공원 민간임대주택공급 촉진지구 해제하라!
- 교통혼잡, 원도심 공동화, 도시기반시설 부족, 녹지 감소, 대규모 아파트 개발사업 중단하라!

2020. 7. 23​